Коротко: при покупке новостройки на Кипре основной дополнительный расход — НДС. Для большинства покупателей он составляет 19%, а если жильё станет вашим основным местом проживания и соответствует условиям — 5% на часть цены. Если взимается НДС, пошлина за переоформление не платится, а гербовый сбор не применяется к договорам, подписанным с 1 января 2026 года. При покупке на вторичном рынке НДС нет, но платится пошлина за переоформление в размере 3–8%, которая сейчас снижена вдвое. Отдельно заложите в бюджет услуги юриста и ежегодные расходы на содержание.
Для новой квартиры в Пафосе стоимостью €280 000 это означает около €294 000 по льготной ставке НДС, €333 200 без неё или около €287 800 за вторичное жильё по той же цене. Ниже показано, как рассчитана каждая сумма.
Расходы вкратце
| Расход | Новостройка (от застройщика) | Вторичный рынок |
| НДС | 19% или 5% для основного жилья, отвечающего условиям | Нет |
| Пошлина за переоформление | Нет, если взимается НДС | 3% / 5% / 8% по шкале, со скидкой 50% |
| Гербовый сбор | Нет (отменён с 1 января 2026 г.) | Нет (отменён с 1 января 2026 г.) |
| Услуги юриста | Да — согласуйте письменную смету | Да — согласуйте письменную смету |
| Ежегодный налог на недвижимость | Нет (отменён в 2017 г.) | Нет (отменён в 2017 г.) |
| Ежегодные расходы на содержание | Общие платежи, страховка, коммунальные услуги, обслуживание | То же, но в старых зданиях обслуживание часто дороже |
Пример расчёта: квартира в Пафосе за €280 000
Возьмём квартиру с одной спальней площадью 59 м² в комплексе Park View Residences от Prospecta в центре Пафоса стоимостью €280 000 + НДС. Вот сколько заплатят три разных покупателя без учёта услуг юриста.
| Покупатель A: основное жильё, НДС 5% | Покупатель B: для отдыха или инвестиций, НДС 19% | Покупатель C: та же цена, вторичный рынок | |
| Цена | €280 000 | €280 000 | €280 000 |
| НДС | €14 000 | €53 200 | €0 |
| Пошлина за переоформление | €0 | €0 | €7 800 |
| Гербовый сбор | €0 | €0 | €0 |
| Итого | €294 000 | €333 200 | €287 800 |
Покупатель A получает ставку 5% на всю цену, так как площадь квартиры меньше 130 м², а стоимость — меньше €350 000. Разница между покупателями A и B составляет €39 200, поэтому стоит уточнить свою ставку НДС до подписания договора.
Пошлина за переоформление для покупателя C (один владелец) рассчитывается так:
- 3% с первых €85 000 = €2 550
- 5% со следующих €85 000 = €4 250
- 8% с оставшихся €110 000 = €8 800
- Итого €15 600, со скидкой 50% = €7 800
Пошлина рассчитывается отдельно для каждого владельца. Если пара покупает ту же квартиру на вторичном рынке в равных долях, каждая половина (€140 000) облагается отдельно. Это €5 300 с каждого до скидки и €5 300 в общей сложности после неё вместо €7 800.
Для больших домов обычно действует ставка 19%. Вилла с тремя спальнями за €550 000 + НДС превышает лимит €475 000 для льготной ставки, поэтому НДС составит €104 500, а итоговая сумма — €654 500 независимо от того, кто покупает.
НДС: когда платится 5%, а не 19%?
На новую недвижимость, которую продаёт застройщик, начисляется НДС 19%. Льготная ставка 5% применяется, только если жильё станет основным и постоянным местом проживания покупателя на Кипре, и только в следующих пределах (правила действуют с июня 2023 г.):
| Правило | Лимит |
| Площадь, облагаемая по ставке 5% | Первые 130 м² |
| Максимальная общая площадь | 190 м² — выше этого льгота не применяется вообще |
| Стоимость, облагаемая по ставке 5% | Первые €350 000 |
| Максимальная стоимость сделки | €475 000 — выше этого льгота не применяется вообще |
| Всё, что выше льготной части | 19% |
Льготная ставка не предоставляется автоматически. Нужно подать заявление в Налоговый департамент, а жильё для отдыха и инвестиционные покупки под неё не подпадают. Поэтому большинство иностранных инвесторов и покупателей жилья для отдыха платят 19%. Некоторые более ранние проекты ещё подпадают под переходные правила, поэтому уточните у застройщика, какой режим применяется.
Пошлина за переоформление
Пошлина за переоформление уплачивается в Департамент земель и кадастра при переходе права собственности (выдаче титула) на ваше имя. Ставки: 3% до €85 000, 5% от €85 001 до €170 000 и 8% свыше €170 000. Два правила меняют фактическую сумму:
- Если с той же покупки был уплачен НДС, пошлина не взимается — это относится к большинству новостроек.
- Если пошлина применяется, сейчас она снижена на 50%.
Гербовый сбор больше не платится
Кипр отменил законы о гербовом сборе с 1 января 2026 года. К договорам, подписанным с этой даты, гербовый сбор не применяется. Во многих старых руководствах для покупателей он всё ещё указан, поэтому исключите его из бюджета, если вы составляли его по таким материалам.
Услуги юриста и другие разовые расходы
Работайте с независимым кипрским юристом и до начала сделки попросите письменную смету. В его работу входят проверка объекта, договор, его депонирование в Земельном кадастре, разрешение на покупку для граждан стран вне ЕС и переоформление титула. Также заложите в бюджет:
- Расходы на ипотеку, если берёте кредит: оценка, комиссия за оформление, страхование жизни и имущества.
- Валютные расходы, если ваши средства в долларах, шекелях или фунтах: комиссии за перевод и колебания курса.
- Обустройство: мебель, шторы, бытовая техника и мебель для улицы — в зависимости от того, что входит в комплектацию. В домах Prospecta подготовка под кондиционеры, функции «умного дома» и энергосберегающие решения уже включены в цену.
С мая 2026 года на продавцов может налагаться штраф до €10 000, если они не приложили к договору купли-продажи актуальную выписку из кадастра (Search Certificate). Тем не менее ваш юрист должен провести собственную проверку.
Сколько стоит ежегодное владение недвижимостью на Кипре?
Ежегодного налога на недвижимость на Кипре нет — он был отменён в 2017 году. Ежегодные расходы — это в основном содержание:
| Расход | Квартира | Вилла |
| Общие платежи (уборка, лифт, общий бассейн, освещение) | Да — ежемесячно | Только в закрытых комплексах |
| Страхование здания и имущества | Да | Да, на бо́льшую сумму |
| Собственный бассейн и сад | Нет | Да — обслуживание, химия, полив |
| Коммунальные услуги | Ниже | Выше, в зависимости от площади и использования |
| Управление недвижимостью, если вы живёте за границей | По желанию | Обычно рекомендуется |
| Муниципальные сборы и плата за канализацию | Небольшие ежегодные суммы | Небольшие ежегодные суммы |
До покупки попросите у застройщика письменную оценку общих платежей. Энергоэффективные новостройки дешевле в содержании. Дома Prospecta в стандартной комплектации оснащены LED-освещением, низкоэмиссионной краской, техникой ENERGY STAR и водосберегающей сантехникой.
Если вы планируете сдавать недвижимость
Валовая арендная плата — это не прибыль. Прежде чем сравнивать доходность, вычтите расходы на управление (часто процент от аренды), уборку и смену гостей при краткосрочной аренде, недели простоя, обслуживание, страховку, коммунальные услуги (если их оплачиваете вы), комиссии платформ и налог на доход от аренды. Сравнивайте объекты по ожидаемому чистому доходу, а не по рекламируемой доходности.
Часто задаваемые вопросы
Платится ли гербовый сбор при покупке недвижимости на Кипре в 2026 году? Нет. Гербовый сбор отменён с 1 января 2026 года, поэтому к договорам, подписанным с этой даты, он не применяется.
Нужно ли платить пошлину за переоформление при покупке новостройки? Нет, если с покупки взимался НДС. Пошлина в основном применяется к вторичному жилью и сейчас снижена на 50%.
Может ли иностранный покупатель получить ставку НДС 5%? Только если недвижимость станет вашим основным постоянным жильём на Кипре и укладывается в лимиты: 5% на первые 130 м² и €350 000, без льготы при площади свыше 190 м² или стоимости свыше €475 000. Жильё для отдыха и инвестиционные покупки облагаются по ставке 19%.
Какова пошлина за переоформление при покупке вторичного жилья за €280 000? €7 800 для одного покупателя после скидки 50% или €5 300 в общей сложности для пары, покупающей в равных долях.
Есть ли на Кипре ежегодный налог на недвижимость? Нет. Ежегодный налог на недвижимость отменён в 2017 году. Владельцы оплачивают расходы на содержание: общие платежи, страховку и небольшие муниципальные сборы.
Сколько всего стоит покупка за €300 000 для получения ПМЖ? Для получения постоянного вида на жительство нужна недвижимость при первичной продаже стоимостью не менее €300 000 + НДС. При НДС 19% это €357 000 без учёта услуг юриста. Пошлина за переоформление и гербовый сбор не применяются.
Взгляд Prospecta
Мы строим дома в Пафосе с 1980 года, включая отмеченный наградами и полностью проданный комплекс Tony Blue Residences в Хлораке. Чаще всего иностранные покупатели спрашивают нас не «сколько это стоит?», а «сколько в итоге это будет стоить мне?». Наш ответ — всегда письменный расчёт, включающий цену, НДС, услуги юриста и ожидаемые расходы на содержание, ещё до внесения любого депозита.
Рассматриваете недвижимость в Пафосе? Посмотрите наши текущие проекты или свяжитесь с нашей командой, чтобы получить полный расчёт расходов по конкретному объекту.
Источники
- Департамент земель и кадастра — Продажа/обмен: ставки пошлины за переоформление, скидка 50% и освобождение при уплате НДС (на английском)
- Налоговый департамент — Льготная ставка НДС при покупке или строительстве нового жилья (на английском)
- Mondaq — НДС 5% на основное жильё на Кипре: поправка 2026 года (на английском)
Отказ от ответственности: информация о налогах, НДС и сборах носит общий характер и отражает правила по состоянию на октябрь 2026 года. Ваша ситуация зависит от объекта, покупателя и сделки, а правила могут измениться. Эта статья не является налоговой, юридической или финансовой консультацией; перед покупкой обратитесь к квалифицированным специалистам на Кипре.
Автор: Николетта Хараламбус, вице-президент Prospecta Development · Обновлено в октябре 2026 г.