Покупка недвижимости на Кипре иностранцем: полное руководство 2026

Коротко: да, иностранцы могут покупать недвижимость на Кипре. Граждане ЕС покупают на тех же условиях, что и киприоты. Покупателям из стран вне ЕС, включая граждан Великобритании, США и Израиля, нужно разрешение окружного управления (District Officer) по месту нахождения объекта; как правило, можно приобрести до двух объектов. Сама по себе покупка не даёт права на проживание. Жильё при первичной продаже от застройщика стоимостью от €300 000 + НДС может стать основанием для отдельного заявления на постоянный вид на жительство (ПМЖ) Кипра.

Кто может покупать и на каких условиях

Обычно юрист подаёт заявление после подписания договора купли-продажи, и сделку можно продолжать, пока оно рассматривается. Уточните у юриста текущие сроки и возможные изменения: с 2025 года обсуждается новый закон о покупке недвижимости гражданами стран вне ЕС.

Порядок покупки, шаг за шагом

1. Определите цель покупки. Основное жильё, дом для отдыха, сдача в аренду или заявление на ПМЖ. От ответа зависят район, площадь и даже ставка НДС.
2. Выберите район и объект. Только в Пафосе есть всё — от квартир в центре города до закрытых комплексов вилл у моря. Сравнивайте крытую площадь, веранды, ориентацию, парковку, кладовую и расходы на содержание, а не только цену.
3. Наймите независимого кипрского юриста. Он проведёт проверки, изучит договор и оформит разрешение для покупателя из страны вне ЕС.
4. Проверьте юридический статус объекта. Продавец обязан приложить к договору свежую выписку из Земельного кадастра (Search Certificate) с информацией об ипотеках и ограничениях.
5. Подпишите договор и внесите депозит. Для строящегося жилья договор также фиксирует этапы оплаты и комплектацию.
6. Зарегистрируйте договор в Земельном кадастре. Это защищает ваше право на объект до переоформления титула на ваше имя.
7. Завершите сделку, осмотрите объект и получите ключи. Осмотрите жильё до передачи и зафиксируйте недостатки письменно.

Сколько это стоит

При покупке новостройки у застройщика вы платите НДС (19% или 5% на часть цены, если это будет ваше основное жильё), не платите пошлину за переоформление и гербовый сбор, отменённый с 1 января 2026 года. При покупке вторичного жилья НДС нет, но платится пошлина за переоформление 3–8%, которая сейчас снижена вдвое. Для квартиры в Пафосе за €280 000 итог составит около €294 000 при НДС 5%, €333 200 при НДС 19% или €287 800 на вторичном рынке. Подробный расчёт — в нашем руководстве по расходам.

Недвижимость и ПМЖ

ПМЖ Кипра через покупку недвижимости оформляется отдельным заявлением в Департамент гражданского реестра и миграции. По критериям, действующим с мая 2023 года:

• Жильё должно быть приобретено при первичной продаже у застройщика стоимостью не менее €300 000 + НДС. Вторичное жильё не подходит.
• Нужен гарантированный годовой доход не менее €50 000, плюс €15 000 на супруга и €10 000 на каждого ребёнка младше 18 лет.
• В заявление можно включить супруга и детей младше 18 лет. Детей 18–25 лет можно включить, только если они учатся очно за рубежом и находятся на вашем иждивении.
• ПМЖ Кипра даёт право жить на Кипре. Это не вид на жительство во всём ЕС, и он не даёт права жить в других странах ЕС.

При НДС 19% жильё за €300 000 обойдётся в €357 000 без учёта услуг юриста.

Самые частые ошибки

• Выбирать объект, не определив цель. Квартира для отдыха и дом для семьи требуют разных районов.
• Сравнивать только цены в объявлениях. Цены с НДС и без, с разной комплектацией несопоставимы.
• Считать, что ПМЖ прилагается к покупке. Это не так, а вторичное жильё вообще не подходит.
• Судить о строящемся проекте по визуализациям. Лучше посетите уже построенные объекты застройщика.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли граждане Великобритании купить недвижимость на Кипре? Да. После Brexit граждане Великобритании считаются покупателями из стран вне ЕС, и им нужно разрешение окружного управления.

Могут ли граждане США или Израиля купить недвижимость на Кипре? Да, по тем же правилам для стран вне ЕС: с разрешения окружного управления, как правило, до двух объектов.

Можно ли купить жильё, не становясь резидентом? Да. Право собственности и вид на жительство не связаны.

Даёт ли покупка недвижимости за €300 000 право на ПМЖ? Нет. Она может стать основанием для заявления, если жильё куплено при первичной продаже у застройщика за €300 000 + НДС или дороже и вы соответствуете требованиям к доходу и другим критериям.

Можно ли купить дистанционно? В основном да. Юрист может действовать от вашего имени по доверенности, но мы рекомендуем хотя бы раз приехать в Пафос до выбора объекта.

Взгляд Prospecta

Prospecta строит дома в Пафосе с 1980 года. Многие наши покупатели приезжают из Израиля, Великобритании и Восточной Европы, и большинство начинает с вопроса о ПМЖ. Наш совет всегда один: сначала определите, для чего нужна недвижимость, а затем выбирайте объект. Именно так покупатели в нашем полностью проданном комплексе Tony Blue Residences в Хлораке выбирали между отдыхом, арендой и переездом.

Ищете недвижимость в Пафосе? Посмотрите наши текущие проекты или свяжитесь с нашей командой.

Источники (на английском): Министерство внутренних дел — форма Comm. 145, заявление иностранца на приобретение недвижимости · Департамент земель и кадастра — пошлина за переоформление

Отказ от ответственности: общая информация по состоянию на октябрь 2026 года; не является юридической, налоговой, миграционной или инвестиционной консультацией. Законы и критерии программ могут измениться. Перед покупкой получите независимую профессиональную консультацию.