Коротко: да, граждане США могут покупать недвижимость на Кипре. Как покупателям из стран вне ЕС, им нужно разрешение окружного управления, и, как правило, можно приобрести до двух объектов. Почти всю сделку можно провести из США через кипрского юриста. Сама покупка не даёт права на проживание, но жильё при первичной продаже от застройщика стоимостью от €300 000 + НДС может стать основанием для заявления на ПМЖ Кипра. Граждане США платят налоги в США со всего мирового дохода, поэтому получите и консультацию по налогам США.
Юридические шаги одинаковы для всех покупателей из стран вне ЕС и описаны в нашем руководстве по покупке недвижимости на Кипре иностранцем. Здесь — только то, что отличается для американцев.
Чем отличается покупка для гражданина США
| Вопрос | Что нужно знать |
| Разрешение | Действуют правила для стран вне ЕС: согласие окружного управления по форме Comm. 145, как правило, до двух объектов |
| Валюта | Цены и поэтапные платежи — в евро, поэтому стоимость в долларах зависит от курса USD/EUR |
| Перевод средств | Для крупных международных переводов нужны документы о происхождении средств; заранее спланируйте их с банком |
| Налоги в США | Доход от аренды и прирост капитала нужно декларировать в IRS; кипрский банковский счёт может требовать отчётности FBAR |
| Расстояние | Прямых рейсов из США в Пафос нет; большинство маршрутов идут с пересадкой в Европе. Кипр опережает Нью-Йорк на 7 часов |
| Управление из США | Продумайте хранение ключей, обслуживание и, если будете сдавать, местную управляющую компанию |
Покупка из США, шаг за шагом
- Определите бюджет в евро, включая НДС, услуги юриста и запас на колебания курса.
- По возможности приезжайте в Пафос хотя бы раз. Район, трафик, виды и шум сложно оценить онлайн.
- Наймите независимого кипрского юриста и оформите на него доверенность, чтобы он мог подписывать и подавать документы за вас.
- Подпишите и зарегистрируйте договор, подайте заявление на разрешение. Юрист подаёт заявление для покупателя из страны вне ЕС и регистрирует договор в Земельном кадастре.
- Платите поэтапно или при завершении сделки — согласно договору.
Налоги в США: что обсудить с консультантом
Граждане США облагаются налогом на мировой доход. Обсудите с консультантом, который разбирается в налогах и США, и Кипра:
- декларирование дохода от аренды кипрской недвижимости в налоговой декларации США;
- прирост капитала при будущей продаже;
- отчётность FBAR и FATCA по кипрским банковским счетам;
- иностранные налоговые зачёты и налоговое соглашение между США и Кипром;
- владение напрямую или через компанию.
Prospecta не консультирует по налогам США.
ПМЖ для американцев
Для покупки дома или квартиры нужно жильё при первичной продаже от застройщика стоимостью не менее €300 000 + НДС и гарантированный годовой доход не менее €50 000, плюс €15 000 на супруга и €10 000 на каждого ребёнка младше 18 лет. Зарплата, пенсия или инвестиционный доход из США засчитываются, если они регулярны и подтверждены документами. ПМЖ даёт право жить на Кипре; оно не даёт права жить в других странах ЕС и не даёт автоматического права работать на Кипре.
Часто задаваемые вопросы
Может ли гражданин США владеть недвижимостью на Кипре? Да, с разрешения окружного управления по правилам для стран вне ЕС.
Нужен ли вид на жительство на Кипре до покупки? Нет. Право собственности и вид на жительство не связаны.
Достаточно ли €300 000 для ПМЖ? €300 000 + НДС — минимум для жилья при первичной продаже от застройщика. При НДС 19% это €357 000. Кроме того, нужно соответствовать требованиям к доходу и другим критериям.
Можно ли завершить покупку, находясь в США? Да. Кипрский юрист может действовать по доверенности.
Нужна ли консультация по налогам США? Да. Доход от аренды, продажа и кипрские банковские счета могут создавать обязательства по отчётности в США.
Взгляд Prospecta
Покупка за тысячи километров от дома зависит от людей на месте. Prospecta строит дома в Пафосе с 1980 года, и наша команда ведёт иностранных покупателей на английском языке на всех этапах — от строительства до передачи и послепродажного обслуживания.
Рассматриваете Пафос из США? Посмотрите наши текущие проекты или свяжитесь с нашей командой, чтобы договориться о видеозвонке.
Источники (на английском): Министерство внутренних дел — форма Comm. 145 · Департамент земель и кадастра — пошлина за переоформление
Отказ от ответственности: общая информация по состоянию на октябрь 2026 года; не является юридической, налоговой, миграционной или инвестиционной консультацией ни по праву Кипра, ни по праву США. Перед покупкой или переездом получите независимую консультацию в обеих странах.
Автор: Николетта Хараламбус, вице-президент Prospecta Development · Обновлено в октябре 2026 г.